樓市數據繼續下挫：個人按揭貸款累計增速首現負增長

　　持續不斷的房地產調控，給市場帶來的疊加影響仍在發酵。

　　國家統計局11月14日發佈數據顯示，今年前10月，全國房地產開發投資、銷售、到位資金等指標的增速繼續下滑。其中，9月和10月單月，房地產銷售規模連續兩個月同比下降。受此影響，在房企到位資金來源中，個人按揭貸款累計增速首次出現負增長。

　　國家統計局新聞發言人劉愛華指出，無論熱點城市還是三四線城市，近幾個月的房價漲幅都出現回落，這體現了去年以來房地產調控取得的成效。

　　與銷售數據相比，房地產開發投資增速在經過此前兩個月的企穩和回升後，再度出現下滑。雖然土地交易旺盛支撐了絕對值，但該指標也難免受到調控的影響。

　　近期以來，熱點城市土地成交的溢價率明顯下降，部分城市還出現流拍現象。有房企人士向21世紀經濟報道表示，連續拿地帶來的資金壓力正在顯現，未來企業收縮投資將是大概率事件。由此，至少從明年來看，供需兩端的指標都將逐漸回穩，並標誌着此輪熱潮逐漸冷卻。

　　銷售下滑無礙「去庫存」

　　銷售被認為是房地產市場的先行指標。在樓市調控政策的影響下，去年以來，全國房地產銷售增速總體呈下滑態勢。

　　到今年1-10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額102990億元，增長12.6%。兩項指標的增速均連續4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速已大幅收窄。

　　其中，10月單月的銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之後，又一次出現同比下降。

　　有分析認為，由於去年同期的基數較高，商品房月度銷售規模很可能已經進入下降通道。

　　另據中原地產的統計，今年1-10月，各地發佈各類房地產調控政策已經超過210次，在此前的限購、限貸、限價等的基礎上，又增加了限售和鼓勵租賃兩項。這些政策效果的累加，被認為是導致銷售增速出現下滑的主因。

　　受此影響，在房企資金來源中，與銷售有關的「定金及預售款」和「個人按揭貸款」兩項指標也在下滑。其中，前10月個人按揭貸款增速為-1.0%，多月來首次下滑。

　　但由於此前的成交規模較大，加上不排除房企年末衝擊業績的可能，大部分機構認為，今年全年的銷售規模仍會保持正增長。由此，今年將超過去年，再創銷售的歷史新高。

　　這也將帶動庫存規模進一步下降。10月末，全國商品房待售面積60258萬平方米，與2014年年末的水平相當。與2016年2月份的庫存最高點相比，庫存消化了1.3億平方米，降幅達到18.5%。

　　「樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，大部分城市的庫存已經進入良性周期。」中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道指出。

　　劉愛華在11月14日答記者問時也表示，「目前房地產去庫存確實取得了比較大的成果。」

　　資金面或現拐點

　　與銷售相比，投資增速的下滑並不平穩。在經過8月（累計，下同）的持平，9月的提升後，房地產投資增速在10月再度出現下滑，但絕對增速仍維持在7.8%的水平，高於同期的固定資產投資增速。

　　上海易居研究院認為，投資增速下滑與新開工指標走弱相關，這同樣是受到樓市調控政策持續發酵的影響。但與此同時，由於年末土地供應規模仍大，企業的拿地補倉意願較為強烈，支撐了投資增速維持在一定水平。

　　今年前10月，房地產開發企業土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比前三季度提高0.7個百分點。由於過去兩年（2015年和2016年）房企的拿地面積均出現負增長，該增速也創下最近三年來的新高。

　　中信建投也在報告中指出，土地供給側改革將延續投資的生命力，因此到年底投資仍會有所支撐。

　　但值得注意的是，從10月末開始，北京、廣州、南京等熱點城市的土地市場出現降溫跡象。部分熱門地塊在競拍時，收到的報價低於最高限價。11月3日，北京平谷的一宗地塊還遭遇流標，成為北京最近兩年來的首宗流標住宅地塊。

　　一位房企人士如此向21世紀經濟報道解讀道，「企業今年的拿地規模普遍很大，本身就佔用不少資金，再算上後續開發的成本，資金壓力就很容易評估出來。」他認為，預估到可能到來的資金壓力，房企拿地的熱情明顯下降。

　　萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經營性活動產生的現金流為167億元，比上年同期減少了61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。

　　由於萬科持有的現金流達到943億元，因此這些債務並不會帶來過大壓力。但一些資金狀況並不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經營活動產生的現金流為負。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，說明房企資金面寬鬆，反之則說明緊張。他表示，2017年，企業到位資金增幅大於開發投資增幅，但一步步收窄。在今年10月，首度反超0.4個百分點。

　　他認為，開發商的資金面正由2016年的極度寬鬆逐漸向緊張演變。

　　多數受訪者指出，從中長期來看，這種局面將使得房企的投資意願出現下降。且由於融資政策已經收緊，這種下降將很難逆轉。

　　因此，供需兩端的相關指標逐漸回穩，將成為明年的大概率事件，並標誌着此輪熱潮逐漸冷卻。

　　再考慮到租賃房、共有產權住房等帶來的供應體系的調整，官方對市場的前景表示樂觀。劉愛華表示，最近很多熱點城市按照十九大報告對住房的定位，加大了對共有產權住房、租賃住房的新試點。房地產市場供給的改善和投機性需求的抑制，將帶來供需的繼續改善，房地產市場下一步能夠保持持續健康發展。