評論：地產業進青銅時代 企業生存需具備複合能力

　　「十一」前夕，石家莊、長沙、貴陽、南昌等多個城市調控政策再度加碼，而截至目前，已有39個城市針對居民家庭的新購房上市交易規定了年限。這在一定程度上扼制了投資、投機為目的購房行為，使樓市進一步健康有序發展。

　　3月以來的這一輪房地產調控政策出台至今，力度不斷疊加，這也意味着行業進入限購、限價、限貸、限售、限轉的「五限時代」。有業內觀點對此認為，伴隨樓市調控長效機制的形成，中國房地產行業逐漸由「黃金時代」「白銀時代」，進入「青銅時代」。

　　在房地產調控長效機制的成型過程中，行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麼，處於新環境之下的房企，該如何適應如何生存？

　　西南證券(5.870, 0.05, 0.86%)房地產首席分析師胡華如表示，這一階段，房企強者恆強的格局將更為突出。多位房企人士則向《每日經濟新聞》記者坦言，這一階段房企集中度將不斷被提升，企業的規模優勢將非常關鍵，並且對企業複合能力的要求也前所未有。

　　地產行業迎來「青銅時代」

　　回顧近20年的中國房地產發展，自1998年房改以來，房地產市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大指標的飛速發展，行業迎來「黃金時代」。

　　從2011年開始，上述指標加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標開始降速，行業步入中增長階段，但城鎮化、人口、經濟和住房飽和度等指標依然有一定支撐力，這一階段被成為「白銀時代」。

　　猶如王小波的時代三部曲，隨着房地產調控長效機制逐步形成，整個行業或將漸漸進入到第三個階段——青銅時代。

　　「集中度的確是這一階段的鮮明指標。」胡華如告訴記者，未來行業內兩個現象會更加明顯，其一是非同一控制人的房企的數目會大幅降低；其二是前十大房企的市佔率大幅提升。

　　胡華如提供的數據顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市佔率上升了近9個百分點，接近30%。而明後年，前十大房企市佔率將接近50%，有的房企年銷售額可能達到萬億元。

　　東方證券(16.150, 0.09, 0.56%)首席房地產分析師竺勁則向《每日經濟新聞》記者認為，房地產行業的集中度或在2022年之前達到穩定狀態，根據測算，TOP10房企銷售市佔率將達到36%（2016年底僅19%）。而基於房企強大的土地獲取能力，TOP1房企的市佔率將達到8.4%，在這段時期，龍頭房企的成長將實現質的飛越。

　　「在新房限價的情況下，如果房企鋪開的城市過少，將很難盈利。所以小的地產公司只能出售資源，一些戰略出現問題的房企必須進行轉型，否則就面臨被兼并或者退出。」胡華如直言。

　　土地是支撐龍頭房企規模擴張的關鍵，因而土地市場也將呈現出集中度的加速提升。「目前土地市場集中度提升的速度，甚至超過行業銷售集中度。」竺勁表示，當下對土地儲備的投資積極程度，可以被視為房企銷售的先導指標之一。隨着大型房企的規模擴張，拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快。而未來房地產行業的銷售集中度提升增速，會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。

　　竺勁表示，擁有更大規模的開發商，往往能有更好的公司信用評級優勢，這則反作用於公司的融資能力，他們往往能在同樣的負債率背景下更易獲取融資，且融資成本更低，而房企間的差距就這樣日益擴大。

　　房企要生存必須優勢複合

　　在房地產調控長效機制的成型過程中，行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麼，處於新環境之下的房企，該如何適應如何生存？

　　泰禾集團(18.000, 0.37, 2.10%)高級副總裁沈力男向《每日經濟新聞》記者表示，當下，「一招鮮吃遍天」的方式已不適用，企業應該更講究綜合開發商能力，也要有創新能力，這使得企業不能光靠規模抗風浪。

　　「以前很多企業都是各領風騷兩三年，但現在企業更需要做『長跑型選手』，更要注重資源調配和配速來達到終點。」在沈力男看來，房企接下來要做的是平衡好地錢人產品和服務時間的關係。拿地坐等升值的開發模式已經過去了，要在土地上創造新價值，提供更多更好的產品和服務，才能滿足改善型市場的需求。可以說，融資、周轉及拿地三方面能力成就房企價值。

　　竺勁則強調，目前房地產市場已經進入了「調控3.0時代」，政策實際上是從源頭上抑制投資需求，保障居民剛需，貫徹「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。因而後續可能會有更多城市出台類似政策來抑制投機，抑制投機性購房需求，緩解部分城市新房市場短期供不應求的局面。在這樣的環境下，房企應該更注重穩健。

　　「目前，中國房地產市場存量業務份額不到5成，租賃份額僅佔6%。租賃市場扶持政策及法規頻出，行業日趨規範、發展步入快車道。」胡華如指出，在這種背景之下，資產的運營管理和房地產金融未來會成為二線房企要做的事情。

　　但租賃市場普遍存在利潤率較低的問題，以上述持有模式的住宅租金回報率為例，其回報率在6%~7%之間，而長租公寓的凈利潤只有5%~10%，即便規模化以後也很難超過10%，目前，房企的開發利潤率在10%~15%。

　　不過，竺勁表示，對於租賃市場，政府可以在稅收方面給予優惠和推出一些利好政策，同時加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發展房地產投資信託基金。


　　胡華如對《每日經濟新聞》記者表示，租賃市場的發展在未來五年會非常迅速，一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源，打造專業的運營隊伍，同時讓產品和服務有標準化趨勢。這不同於地產開發是單個項目盈利。「好住宅開發相配套的產業延伸服務，新房銷售開發規模正在高位盤整期，企業會越來越參與到租賃市場中去，開發持有一些物業，或者用專業化能力進行品牌和管理輸出，這都是運營能力的變現。」

　　新城控股(18.170, 0.30, 1.68%)高級副總裁歐陽捷則認為，在市場蛋糕還沒切分完之前，必須加速奔跑，未來市場進入高寡要加速奔跑，剩者為王，不進則沒，退無可退。對於房企來說，要具備三大核心能力：首先要具備強大的土地獲取能力，要能獲得相對便宜又能夠快速銷售的土地；其次，要具有強大的融資能力；第三，具備快速銷售能力，別人賣得掉你能賣得更好。同時還要有產品能力，現在因為市場的供求關係，去庫存已經去的差不多了，市場上供應不是很充分，池子里的魚在減少。因此要想獲得客戶青睞，產品力就要提升，換句話說就是性價比。